부동산 경매 길라잡이-2
작성자 : (주)신평토건()   조회수 : 1242

부동산 경매 길라잡이-2


부동산경매는 실전, 연습경기란 없다!

부동산경매를 위해 필요한 자금은 한두 푼이 아닙니다. 은행의 예금, 펀드, 주식처럼3개월 전에 가입했다가 해지하거나 되팔 수도 없고요. 3개월 전에 구입했다가 되판다고 한다면 손해 볼 것을 각오한 경우겠죠. 부동산경매는 준비가 덜 되었다고 아마추어리그에서 뛰다가 경력과 실력을 쌓은 다음에 프로들의 경기에서 뛸 수 없습니다. 매 경기가 프로게임이자 실전이죠. 그러므로 부동산경매를 해보기로 결심하셨다면 공부하고 훈련하며 어느 정도 내공을 쌓은 후에 덤벼드셔야 합니다. 그래야만 후회할 일이 생기지 않는다는 것을 꼭 명심하세요!


부동산시장의 전망과 경매시장과의 관계 엿보기

시장에서 거래되는 모든 재회가 그렇듯 부동산시장에도 사이클이 있습니다. 가격이 상승하는 시기, 하락하는 시기, 완만하게 횡보하는 시기가 계속 반복되죠. 수익을 낼 수 있을만한 시기는 셋 중 언제일까요? 아마 대부분의 사람들이당연히 가격이 오르는 시기에 수익이 나겠죠!” 하고 대답하실 겁니다. 물론 틀린 답은 아닙니다.

많은 분들이 관심을 갖는 주식 투자를 예로 들어 설명해보겠습니다. 주식은 구입한 가격을 기준으로 주가가 상승하면 수익이 나고 하락하면 손실을 입게 됩니다. 투자 상품의 구성과 투자 비율은 조금씩 다르겠으나 펀드나 선물옵션도 수익이 발생하는 방식은 동일하죠. 선물 매도와 풋옵션 또한 방향이 반대가 되는 것일 뿐, 예상한 바와 반대방향으로 움직이면 손실이 난다는 점에서는 같습니다.

하지만 부동산경매는 다른 투자 방식과는 확실히 구별되는 차이점이 있습니다. 바로할인된 가격으로 투자 대상을 매수한다는 점이죠. 부동산경매를 통해 구매 시점부터 시세보다 낮은 가격으로 투자 대상을 취득할 수 있기 때문에 매수 시점부터 수익이 발생한다는 것이 가장 큰 차이점입니다. 개인 투자자들이 접하는 다른 투자 상품들은 구입가보다 오르면 수익이 나고 떨어지면 손실이 나는 구조인데 반해 부동산경매는 가격이 오르는 시기이건 내려가는 시기이건 똑같이 수익을 낼 수 있는 것이죠. 그래서 오히려 시장이 급등하는 시기보다는 가라앉아 있는 시기에 보다 큰 수익을 거둘 확률이 높습니다.

부동산시장이 앞으로 어떤 방향으로 움직일지는 아무도 정확하게 알 수 없습니다. 누구나 예상은 하고 예측은 하되오른다또는내린다는 두 가지 단어 중 하나로 규정할 수는 없죠. 물론 적중 가능성 50%의 확률로 점칠 수는 있을 것입니다.

부동산시장이대폭하락한다또는대폭등한다는 이야기들은 단편적인 사실과 낮은 확률을 근거로 만들어져 시장 전체로 퍼져나가면서 투자자들로 하여금 심각한 판단의 오류를 범하게 합니다. 하지만 부동산시장은 폭등할 가능성도, 폭락할 가능성도 매우 낮습니다. 이는 우리나라의 수출량이 갑자기 엄청나게 증가하거나 큰 폭으로 줄어들 가능성이 없는 것과 비슷한 경우입니다. 가장 가능성 높은 시나리오는 완만한 상승입니다. 적어도 인플레이션은 반드시 반영되기 마련이니까요.

부동산을 매수한 후에 가격이 오르면야 좋겠지만 가격은 예상대로 오를 수도, 생각지 못하게 하락할 수도 있습니다. 그렇기 때문에 우리는 어떤 상황이건 수익을 내는 투자를 해야 합니다. 이것이 부동산경매의 핵심이죠. 부동산시장이 대세상승가에 있을 때는 부동산을 거래하기 쉽습니다. 이때는 부동산경매시장 또한 과열 양상을 보이며 매물들이 높은 가격에 낙찰되곤 하죠. 반면 부동산시장이 하락기에 있을 때는 도통 매물이 팔리지 않고 가격을 아무리 낮춰도 매수 문의조차 없는 경우가 다반사입니다. 앞으로 가격이 더욱 하락할 것이라 예상하는 사람들이 많기 때문이죠. 이런 시기에는 입찰에 참여하는 사람들 또한 크게 줄어 경매법정도 한산해집니다.

그렇다면 어떠한 시기에 부동산경매에 뛰어드는 것이 더 유리할까요? 후자가 단언 유리합니다. 부동산시장이 호황을 이루면 부동산경매시장에도 경쟁자들이 많아지면서 낙찰가가 매매가격과 근접하게 됩니다. 반면 시장이 좋지 않을 때는 매매가격은 하락하고 낙찰가는 더 큰 폭으로 내려가 매매가격과 낙찰가 사이의 격차가 커집니다. 부동산을 싸게 구입하기 위한 부동산경매의 본연의 목적을 돌이켜본다면, 시장이 호황기일 때보다는 불황기일 때 훨씬 더 많은 기회를 잡을 수 있는 것입니다. 반대로 시장이 좋을 때는 경매 외에 다른 방법으로 부동산을 매수하는 것이 보다 유리합니다.


 

 

 

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