부동산 경매 길라잡이-4
작성자 : (주)신평토건()   조회수 : 1049

부동산 경매 길라잡이-4



부동산과 대출은 뗄래야 뗄 수 없는 관계인가?


다른 투자에 비해 온전히 자신이 현재 갖고 있는 돈만으로 부동산에 투자하는 사람들은 그리 많지 않습니다. 그만큼 부동산 투자에는 많은 자금이 필요하죠. 어떤 분들은 수익률을 좀 더 높이기 위해 대출을 적극 활용하기도 합니다. 같은 부동산을 동일한 액수로 매매 또는 임대해도 100% 자기자본일 때보다는 대출을 활용할 때의 수익률이 더 높기 때문입니다.

조금 난해하니 예를 들어 살펴보겠습니다. 같은 지역, 같은 건물, 같은 면적의 집 101호와 102호를 철수 씨와 영희 씨가 각각 한 채씩 낙찰받았다고 가정해보겠습니다. 낙찰가는 4천만 원이고, 임대료는 보증금500만 원에 월세 30만 원으로 동일합니다. 한 날 한 시에 낙찰을 받았고, 명도도, 임대도 같은 날에 완료하였습니다. 물론 실제로는 일어나기 어려운 이야기지만 내용 이해와 계산의 편의를 위해 이렇게 가정해보겠습니다.

철수 씨는 대출에 대한 거부감이 별로 없어 자기자본의 투자금을 최소한으로 줄이고 대출을 적극 활용하였습니다. 보유자금은 다음 투자를 위해 비축해두었죠. 반면 영희 씨는 집안 대대로 내려오는 가훈이남의 돈을 쓰면 반드시 망한다였기에 대출은 아예 고민해볼 생각조차 하지 않습니다. 철수 tl는 낙찰가의 70% 2800만 원을 6%의 금리로 대출받아 투자하였습니다. 그리고 영희 씨는 4천만 원 전액을 자기 자본으로 투자했습니다. 그럼 두 사람의 임대수익률을 계산해보겠습니다.


<임대수익률 계산식>

연간 순 임대수익(연간 임대수익 - 연간 대출이자 등의 비용)

실투자금 {총 투자금(매입가격 +세금 및 제세공과금)-대출금-임대보증금}


영희 씨의 임대수익률부터 계산해보죠. 임대를 한 후 영희 씨의 총 투자금은 3500만 원(보증금 500만 원 제외)이거, 연간 임대수익은 360만 원(월세 30만 원 x 12개월)입니다. 계산의 편의를 위해 세금은 생략합니다. 대출이자를 내지 않아도 되기 때문에 임대료로 받은 금액이 고스란히 수익이 됩니다. 따라서 360만 원을 3500만 원으로 나누면 영희 씨의 연간 임대수익률은 10.3% 정도가 됩니다.

철수 씨의 경우에는 임대 후 실투자금이 700만 원입니다(대출자금 2,800만 원과 철수 씨의 경우에는 임대 후 실투자금이 700만 원입니다(대출자금 2,800만 원과 보증금 500만 원 제외). 연간 임대료는 360만 원이고, 이자비용은 168만 원이니 이자비용을 제외한 임대수익은 192만 원입니다. 대출을 받지 않았을 때보다 수익이 크게 줄어들죠. 하지만 투자에 실제로 소요되는 자금도 상당히 적습니다. 수익률을 계산해 볼까요?

연간 임대수익 192만 원을 실투자금 700만 원으로 나누면 자그마치 27.4%입니다. 같은 부동산을 같은 가격에 취득하고 임대했더라도 대출여부에 따라 수익률이 2~3배가량 차이가 나는 것입니다.

신기하지 않으신가요? 이것이 바로 타인자본의 힘, ‘대출의 마술입니다. 물론 기본 전제는 있습니다. 투자 대상을 통해 얻을 수 있는 수익률이 대출이자율보다 높을 때에만 이러한 마술을 부릴 수 있죠. 수익률이 대출이자율보다 낮다면 수익은 더 줄어들게 됩니다.


부동산의 담보가치, 시중금리, 개인신용도 등에 따라 차이는 있지만 요즘 같은 시기에 일반적인 부동산을 담보로 은행권에서 대출을 받을 때에는 4~7% 선의 금리가 적용됩니다. 대출금리보다 수익률이 높다면 대출을 받아 투자를 하는 것도 한 번 검토해보시기 바랍니다. 대출을 단순히 자금이 부족한 사람들만 필요한 것이 아니라 투자를 위해, 수익률 관리를 위해 적극적으로 활용 할 수 있는 도구라고 생각을 전환해보십시오. 다만, 감당하기 어려운 수준의 대출은 독이 된다는 것을 절대 잊어서는 안 되겠죠?


타인자본과 자기자본

투자를 하기 위해서는 자본이 필요합니다. 가진 돈이 넉넉해서 수십억 원의 부동산을 척척 구입하면 참 좋겠지만 현실에서는 그리기가 힘들죠. 마음에 드는 부동산을 구입하려면 거의 언제나 자금이 부족할 것입니다. 이때는 누구나어디 돈 빌려줄 사람 없나?’ 하고 생각하기 마련입니다. 반대로 은행 입장에서는 고객의 예금을 금고에만 고스란히 넣어두면 손해니 이 돈을 잘 굴려 수익을 내고자어디 돈 쓸 사람 없나?’ 하고 찾을 것이고요.

구슬 씨가 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받는다고 생각해봅시다. 은행도 부동산을 담보로 돈을 빌려주고 대출금리를 통해 이자수익을 얻을 수 있으니 구슬 씨도, 은행도, 누이 좋고 매부 좋은 거겠죠? 은행 입장에서도 여러 종류의 대출 중에서도 부동산 담보대출이 위험도가 낮고 수익성이 높은 편이므로 적극적으로 고객을 유치하려고 할 겁니다. 이때 구슬 씨가 보유하고 있는 돈이자기자본이고, 은행으로부터 빌리든 자금이타인자본입니다.

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